Un bien immobilier a un cycle de vie de 25 à 30 ans environ. Ensuite, des assainissements sont peu à peu nécessaires, par exemple au niveau du chauffage, des fenêtres ou de la cuisine. Nos décisions, qu’elles portent sur une nouvelle construction ou une rénovation, ont donc des répercutions à long terme. En Suisse, l’habitat cause environ 24% des émissions de CO2, ce qui le place juste après les transports. Le chauffage des surfaces habitables, en particulier, est l’un des facteurs principaux (admin.ch).
L’immobilier fait aussi partie des domaines d’investissement les plus populaires: «L’immobilier compte parmi les investissements les plus sûrs. Mais pour que cela ne change pas, une construction et une gestion durables sont essentielles», déclarent Stefan Frehner et Munzur Halis, experts en immobilier auprès de Baloise. Baloise est l’un des plus grands propriétaires immobiliers de Suisse; environ 80% de son portefeuille se compose de logements. En tant qu’investisseur responsable, nous considérons que les placements immobiliers durables (allemand) et les rendements à long terme sont étroitement liés.
Une gestion immobilière durable se distingue par trois piliers, à savoir les aspects écologique, social et économique. «Il s’agit d’évaluer chaque bien en fonction de sa situation: il faut qu’il soit le plus écologique possible en fonction des facteurs sociaux et régionaux comme les structures d’âge et de revenu des locataires potentiels. Ce n’est que comme cela qu’un bien immobilier sera source de valeur économique à long terme», explique Stefan Frehner, responsable Construction et développement auprès de Baloise.
En tant qu’investissement, un bien immobilier ne doit pas perdre de sa valeur. «Les investisseurs veulent en premier lieu obtenir un rendement. Ce n’est absolument pas négatif. Nous pouvons allier ce souhait à une durabilité économique, sociale et écologique et utiliser le capital à bon escient», déclare pour sa part Munzur Halis, responsable Négoce immobilier. Et les biens immobiliers qui respectent d’ores et déjà des normes de durabilité élevées se vendront aussi mieux à l’avenir: «Les acheteurs doivent être conscients que les prescriptions énergétiques applicables au parc immobilier vont devenir plus strictes. Les biens immobiliers durables sont donc plus sûrs que des bâtiments construits ou assainis selon des normes moins strictes.» Les bâtiments, qu’il s’agisse de logements ou d’espaces commerciaux, doivent aussi répondre aux exigences des locataires: «La situation, la taille et le prix. Selon l’endroit, d’autres facteurs doivent aussi être pris en compte. Sans biens adaptés aux besoins, nous ne trouvons pas de locataires. Pour cette raison, nous devons être en mesure de proposer aussi des nouveaux appartements à prix modérés et de différentes tailles.»
Les certificats de durabilité font office d’instrument de mesure et de transparence renforcée. «Les raisons d’obtenir un tel certificat sont variées. Cela permet par exemple au propriétaire de documenter qu’il met à disposition un lieu de travail durable, dont la gestion sera peut-être même moins onéreuse que celle d’un bien immobilier conventionnel, et qui permet d’atteindre les objectifs de durabilité fixés par les autorités», rapporte Munzur Halis. Voici quelques exemples de certificats de durabilité connus:
La norme la plus répandue à l’échelle mondiale est le LEED (anglais) américain (Leadership in Energy and Environmental Design), qui se base sur un système à points pour distinguer quatre niveaux de bâtiments très efficaces et économiques.
Le système BREEAM (anglais) (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) a été lancé en 1990 déjà et nous vient de Grande-Bretagne. Il prévoit cinq échelons: certified, good, very good, excellent et oustanding (certifié, bon, très bon, excellent et exceptionnel).
Le Standard Construction durable Suisse SNBS Bâtiment, lancé en 2013, est issu de la stratégie du Conseil fédéral pour le développement durable en Suisse. Il couvre le bâtiment lui-même et le site dans le contexte de son environnement.
Minergie est une norme de construction suisse pour les nouveaux bâtiments et les constructions rénovées. Elle est répartie en trois échelons, à savoir Minergie, Minergie-P et Minergie-A. Le complément ECO permet, quant à lui, de prendre en compte les aspects liés à la santé et à l’écologie de la construction.
En Allemagne, la Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, ou DGNB (allemand) (Société allemande pour des constructions durables) attribue depuis 2009 un label correspondant. L’évaluation tient compte de critères écologiques, économiques et sociaux.
Pour ce qui est des nouvelles constructions, Baloise Gestion Immobilière vise toujours l’obtention d’une certification. Cela s’applique non seulement à nos immeubles de placement, mais aussi à nos propres sites comme le nouveau Baloise Park à Bâle (certificat SNBS), THE LINK en Belgique (BREEAM Excellent) ou le WOODEN au Luxembourg (entre autres BREEAM Excellent), encore en construction. Tout ce qui n’est pas nouvellement construit doit être assaini; l’objectif consiste toujours à atteindre un meilleur bilan énergétique. «De nombreux bâtiments anciens recèlent un grand potentiel en matière de protection du climat. En effet, par le passé, on se contentait de construire, car il n’y avait par exemple pas de directives en matière de chauffage écologique», explique Stefan Frehner. Les assainissements progressifs, eux, permettent aux locataires de rester dans leur logement et empêchent que les loyers n’augmentent de manière disproportionnée par rapport à la plus-value. «Pour tout notre parc immobilier, nous calculons le progrès atteint grâce à l’assainissement au moyen de la courbe de réduction du CO2.»